土豆大会 上海2023年一批次总结

4月18日-4月21日，历时四天，上海2023年一批次集中土拍落幕。19宗宅地，成交总建面198.86万㎡，成交总价518.83亿元，成交楼板价26090元/㎡，溢价率7.3%。

23年一批次土拍整体热度高涨

(资料图)

9宗地块参拍企业超过10家，超过近三年总数（7宗），其中莘庄大地块参拍房企28家，创近三年地块热度新高。土拍触顶率高达79%，同比2022年一批次上涨46%，环比2022年四批次上涨45.6%。

热度分化依旧明显

15宗地块进入一次性报价阶段，其中闵行和青浦仍是大热区域，各有3宗地块进入一次性报价阶段；嘉定江桥、松江广富林、奉贤金汇商业占比较大，新场市场流速缓慢，底价成交。房企投资偏向低风险地块，变现能力强的纯宅地是大部分房企的选择。热门地块主要符合流速快，库存安全，配套完善，产业辐射，轨交利好等特点；底价成交地块主要有市场流速缓慢，商办比例高，公建配套要求多等特点。

竞得企业八仙过海，各显神通

房企的悲欢并不相同，73家企业蜂拥而至，只有少部分企业能抱得美人归。

土豆君结合一批次拿到地企业的参拍策略做出以下分析：

托底。天和托底金汇，前有天和尚海庭前，万科托底广富林，前有印象城，龙湖托底江桥，前有天玺领峯，除了周边有项目以外，万科和龙湖均有商办运营能力，致使对别人来说难啃得骨头，对于他们来说是有利润的好地。看到最终招商投15中2后，土豆君觉得托底新场也有了解释，当然新场之于招商&象屿，利润率还是相对较高的。

除了托底地块，参拍不那么热的地块也能增加竞得率，如建发&保利置业参怕青浦盈浦地块（3家报名），越秀参拍静安中兴社区地块（3家报名），整体获取概率偏高。

多报。收获2宗的6家企业中除了金地，均报名8宗地块及以上。招商15宗，象屿、中铁建11，保利发展10，万科8。但全面铺开不代表一定有所收获，仍有多家企业乘兴而来，败兴而归。联合体拿地成交过半，本质上也是寄希望于多投多得，而联合报名可以分摊资金压力，进而多报几块地。以建发为例，一共报名了13块地，其中大体量地块合作，小体量单独参与，合作参与9宗，单独参与4块，最终和保利置业喜提盈浦巨无霸地块。本批次出现了多家财投，如海门区属国企江苏海润、江苏海鸿、南通海泰。

运气。如果说金地投3中2让人羡慕，那中华企业投1中1，从28家脱颖而出的运气可以说上一整年。从结果来看，有很多看着巧合的事，中铁建香榭国际二期，保利熙悦二期，金地峯范二期，似乎是符合合适的企业在合适的板块拿到了合适的地。但从随机值的角度，一批次触发了14次随机值，取值范围确实有大有小，无迹可寻，谁又说得准今天的文曲星站在谁那一边。所以地还得投，庙还得拜。

一批次大热之下也出现了一些“乱像”。如频繁出现的“设备故障”，一天比一天晚的土拍；如因提交材料不符规定被取消竞买资格。根据以往土拍政策调整频率来看，上海土拍政策紧跟市场表现，大概率二批次土拍政策和竞价流程会出现一些调整，大家可以和土豆君一起期待一下。

总之，一批次很热，远超预期。主要有以下几大因素：疫情影响因素排除，土拍恢复正常；外部其他城市供地量缩减，企业土拍预算流入上海；上海楼市热度上升，市场信心恢复；一批次供地质量上升，利润空间可观；去年投资上海的企业资金回笼情况良好，有扩大投资规模的需求；中海、华润、万科重返公开市场土拍，急需补货。

上海全年土拍规模在千万方左右，且一批次那么多参拍企业还没拿到地，没拿够地，由此土豆君预计二批次应该很快会和大家见面，而且热闹非凡。

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